Jak získat skrze realitní portály nemovitost za nejlepší cenu?

Určitě to znáte. Naprostá většina realit, které na internetu najdete, bývá předražená. Když už se vyskytne něco za dobrou cenu, obvykle se po nabídce hned zapráší. Jak k tomu ale dochází? Pojďme nakouknout “za oponu” fungování realitních kanceláří a vysvětlit si, co stojí na pozadí stanovování cen. Jakmile totiž celému procesu porozumíte, bude pro vás mnohem snazší dobré nabídky nacházet nebo vyjednávat s prodávajícím.

Proces je zdánlivě jednoduchý. Makléř nebo prodávající zpracují nabídku nemovitosti, určí cenu, vyvěsí ji na některém z realitních serverů a pak čekají na reakce. Obvykle dojde k některému z těchto scénářů:

1. Souboj. Pokud je cena nemovitosti nižší, než je v dané lokalitě běžné, zpravidla se ozve velmi mnoho zájemců, z nichž část okamžitě začne bojovat, aby se na prohlídku dostala co nejdříve. Takoví zájemci jsou ochotni ihned podepsat rezervační smlouvu nebo si s prodávajícím plácnout. Nebojí se ani realitnímu makléři nabídnout nějakého toho “kapříka”, aby si koupi pojistili. Zkrátka se o nemovitost bijí všemi čestnými i nečestnými prostředky. 
2. Zvažování. Pokud cena odpovídá v dané lokalitě tržnímu standardu, ozvou se zájemci, kteří nad nemovitostí vážně uvažují. Bude jich ale výrazně méně a už nebudou do koupi tak hrr jako v předchozím případě. Nechají si čas na rozmyšlenou, budou chtít druhou prohlídku, dodatečné informace a třeba také zavedou řeč na jednání o ceně.
3. Nezájem. Pokud je cena nemovitosti naopak vyšší, je odezva téměř nulová. Občas někdo přijde na prohlídku, jedná se ale spíše o zbloudilé zájemce, kteří chodí po všech nabídkách a pravděpodobnost, že něco koupí, je velmi malá.

Když ceny realit rostou, bývá zájem i počet reakcí nejvyšší. Dokonce i předražené nabídky tou dobou nachází své kupce, protože je jasné, že se ceny výhledově ještě zvýší. 

Naopak v období poklesu cen se počet reakcí snižuje a tomu odpovídá i relativně nízký počet zájemců  o reality za dobrou cenu. Vzpomínám si na dobu v letech 2011-2012, kdy jsme si museli hýčkat doslova každého zájemce o koupi. Prodej nemovitostí, které jsou za vyšší než tržní cenu, je v takovém období nereálný. 

Když ceny realit stagnují, což se podle mého názoru děje třeba dnes, je poptávka i počet reakcí nižší. Nemovitosti za dobrou cenu se ale prodají takřka okamžitě. Ty, které jsou za tržní cenu, pak v řádu týdnů a měsíců. Dražší nabídky budou mít velmi malou pravděpodobnost prodeje.

Zajímá vás víc detailů? Jednotlivé faktory, které ovlivňují vyšší či nižší poptávku po nemovitostech, jsem probíral v předchozím článku o správném načasování koupě nebo prodeje.

Drtivou většinu nabídek realitních kanceláří najdete na portálu Sreality.cz. Makléři totiž dobře vědí, že právě tam chodí většina zájemců, a mají tak záruku, že osloví nejvíce lidí. Inzerce na Sreality.cz však může být pro některé kanceláře příliš drahá, a proto volí jiné, levnější platformy. Ty však mají mnohem menší návštěvnost, což může být příležitost pro kupující. O nemovitosti inzerované na méně navštěvovaných portálech bývá výrazně menší zájem a pravděpodobnost, že objevíte dobrou koupi, tím značně narůstá.

Další velké portály jsou reality.idnes.cz, realitymix.cz, reality.cz, ceskereality.cz a hyperreality.cz. Nabídky samoprodejců, kteří s realitními kancelářemi nespolupracují, se obvykle objevují na portálech bezrealitky.cz, občas něco zabloudí také na bazos.cz nebo annonce.cz.

Když hledáme nemovitost na internetu, neustále „sjíždíme“ nabídky a zjišťujeme, zda se neobjevilo něco nového. Přiznejme si ale, že takový postup je časově velmi náročný a často se pak stane, že nás hledání unaví a my rezignujeme. Dá se na to ale jít chytře:

1. Nastavte si Hlídacího psa. Je to funkce, která vám v pravidelných intervalech rozesílá nově zveřejněné nabídky odpovídající vašim požadavkům. Takovou službu si můžete nastavit na portálech

• Sreality.cz, nastavit si ho můžete zde
• Reality.idnes.cz, nastavit si ho můžete zde
• Realingo.cz (monitoruje portály ceskereality.cz, moravskereality.cz, hyperreality.cz, bazos.cz a annonce.cz a weby celé řady realitních kanceláří), nastavit si ho můžete zde
• Bezrealitky.cz, nastavit si ho můžete zde

2. Napište si seznam. Vytvořte si přehled všech nabídek, které odpovídají tomu, co hledáte, nezohledňujte ale cenu. V následující části si totiž povíme, jak s ní můžete dál pracovat.

1. Jednejte. Pomocí Hlídacího psa se o nových nabídkách dozvíte jako jedni z prvních, využijte tuhle příležitost a jednejte okamžitě. A tím myslím skutečně hned – tedy jakmile se o ní dozvíte, volejte makléři a chtějte prohlídku. Žádejte nejbližší možný termín, nebojte se vyrazit hned ten den a případný domluvený program zrušte. U nemovitostí za dobrou cenu je důležitá každá hodina.
2. Buďte rozhodní. Vyžádejte si rezervační smlouvu předem a vyjádřete ochotu ji podepsat velmi brzy. Po vlastní ose si prostudujte údaje zapsané v katastru nemovitostí, jak jsem vám radil v tomto článku. Buďte připraveni cenu o něco málo navýšit, pokud uvidíte, že by vám to mohlo pomoci nemovitost získat. Musíte si uvědomit, že o inzerát projeví zájem mnoho dalších lidí a část z nich budou jistě zkušení kupující, na nerozhodnost tedy není čas.
3. Jděte na prohlídku. V tom lepším případě přijdete na prohlídku jako první, domluvíte se a máte vyhráno. Může se ale stát, že realitní makléř nebo prodávající udělají prohlídku se všemi zájemci, kterých nebude málo, a uspořádají aukci, aby dosáhli co nejvyšší ceny. V takovém případě doporučuji se aukce neúčastnit, cena zpravidla výrazně naroste a nabídka tím ztratí na atraktivitě.

1. Domluvte si prohlídku. I u nabídek, jejichž cena je srovnatelná s tou tržní, se vyplatí jednat hned. Prohlídku si ale stačí domluvit v rozmezí několika dnů, což vám umožní se dobře připravit, rozmyslet si případné otázky a mít čas všechno důkladně zvážit. S rozhodnutím o koupi ale neotálejte, tyto nabídky obvykle zmizí v řádu týdnů.
2. Nesmlouvejte. Prostor pro případné vyjednávání o ceně je u těchto realit velmi malý. Prodávající i makléř si jsou dobře vědomi, že nebude problém nemovitost prodat. Případné snížení by mohlo být opravdu jen minimální a vystavujete se tím riziku, že dá prodávající v průběhu vyjednávání přednost jinému kupci.

Většina nabídek, které najdete na internetu, jsou předražené. Je to proto, že reality za dobrou cenu mizí opravdu velmi rychle, zatímco ty dražší tam mohou zůstat i celé měsíce. U takových nabídek ale můžete dosáhnout snížení ceny, podíváme se proto, jak na to.

1. Choďte na prohlídky. Doporučuji chodit se dívat na všechny nabídky, předem totiž nikdy nevíte, kde a o kolik se vám podaří cenu snížit. Záleží totiž na prodávajícím, zda je v situaci, kdy potřebuje prodat hned, nebo je mu jedno, že se tak stane třeba až za tři roky. V prvním případě šanci na snížení máme, v druhém je zbytečné se snažit.
2. Poznejte prodávajícího. Ve vyjednávání vám mohou pomoci také okolnosti, za kterých prodávající nemovitost původně pořídil. Mohl se k ní dostat velmi levně a při prodeji bude cítit, že i za nižší cenu vydělal velké peníze. Pokud ji prodávající zdědil nebo získal darem, a tudíž neplatil vůbec nic, utržená cena je pro něj čistý zisk a prostor pro zlevnění je tím vyšší. Pomoci nám může také speciální přání prodávajícího, třeba že chce v domě či bytě ještě půl roku bydlet. Pokud mu takové přání splníte, zvýšíte si tím šance na výraznější snížení ceny.
3. Využijte nedokonalostí. Ve váš prospěch může hrát také to, pokud je nemovitost špatně prezentovaná. Fotografie jsou amatérské, dům či byt má nemoderní vybavení nebo je dokonce neuklizený. Nabídka pak nevypadá lákavě a o to méně si ji budou ostatní zájemci cenit. Takové kosmetické vady vám ale mohou ušetřit spoustu peněz.
4. Taktizujte. Pravděpodobně budete za delší dobu jediní, kteří se na nabídku ohlásili. Řekněte prodávajícímu nebo makléři, že se vám nemovitost zamlouvá, ale cena se vám zdá příliš vysoká. Pokud bude velmi rychle naznačeno, že prostor pro snížení ceny je, prodávající už o této možnosti pravděpodobně přemýšlí. O konkrétní ceně sami nemluvte, naopak se zeptejte, jak vysoké snížení můžete čekat. Jakmile dostanete odpověď o výši možné slevy, dejte si den na rozmyšlenou a řekněte, že zavoláte. Za žádných okolností však nevolejte.
5. Držte se zpátky. Prodávající a makléř znervózní, jelikož jste v tuto chvíli jediné želízko v ohni a oba si už slibovali, že se nemovitost konečně prodá. A tak vám zavolají sami. Řekněte jim něco ve smyslu: „Nejsme si vůbec jistí, je to pro nás životní investice, hodně peněz a zvažujeme ještě jinou nabídku, která byla za lepší cenu. Váš dům/byt se nám ale líbí víc, a tak se nemůžeme rozhodnout. Byla by možná ještě nějaká sleva?“ Prodávající nebo makléř si pravděpodobně vezmou čas na rozmyšlenou, nakonec vám ale nabídnou ještě větší slevu s dovětkem, že níž už to nepůjde. Nadšeně snížení ceny přivítejte a slibte, že se s rodinou poradíte a dáte vědět. 
6. Řekněte si cenu. Zavolejte makléři nebo prodávajícímu, že jste měli dlouhou rodinnou poradu, o nabídku máte zájem, avšak jste schopni zaplatit pouze cenu XY. Za takových podmínek jste připraveni hned podepsat smlouvy. Poproste je také, aby vám své rozhodnutí dali vědět do týdne, abyste věděli, zda sáhnout po jiné možnosti.
7. Plácněte si. Jakmile se dohodnete na finální ceně, pokračujte v procesu koupě. Pokud nakonec k dohodě nedojde, zůstaňte s makléřem v kontaktu, protože k očekávanému snížení ceny může prodávající časem přece jenom dozrát. 

Co na to říkáte? Dává Vám to smysl? Pokud ano, budu rád za sdílení na Facebooku. Zatím se mějte a těším se u dalšího článku.