Vše o obsahově nejrozsáhlejšího online kurzu o nemovitostech zjistíte ZDE ➡️

5 zlatých pravidel pro nákup nemovitosti aneb Na co vždy pamatovat!

Existuje celá řada věcí, na které je třeba při nákupu nemovitosti myslet. Pokud bychom to vzali do detailu, čítal by seznam klidně padesát položek a ty by se ještě dále větvily podle druhu nemovitosti, způsobu financování a podobně. Proto jsem se rozhodl vybrat pouze pět nejdůležitějších pravidel, kterými je dobré se řídit. Mají totiž ten největší vliv na to, jestli svou koupi budete nakonec hodnotit jako úspěšnou, či neúspěšnou. Právě proto nazývám tato pravidla zlatými.

Pravidlo první: koupi nemovitosti správně načasujte

Možná si také říkáte, že kdybyste před čtyřmi lety koupili ve větším městě běžný byt za 2 miliony korun, dnes jste ho mohli prodat za tři, a bezpracně tak vydělat milion. Správným načasováním lze nemovitost opravdu koupit za výhodné ceny. Ale všechno má i druhou stranu mince. Může se stát, že přes veškerou snahu o co nejlepší načasování utratíte za nemovitost daleko více, než kolik by vás její koupě stála o pár let později. Někteří argumentují, že v žádaných lokalitách ceny nikdy neklesají. To může být pravda z dlouhodobého hlediska, ne však v horizontu několika málo let. Je pravidlem, že v období krize klesají ceny všude, a to i v nejlukrativnějších světových metropolích, jako je Londýn nebo New York. Správné načasování vám pomůže ušetřit nemalé peníze. A dobrá zpráva je, že ten pravý okamžik pro koupi nemovitosti lze poměrně snadno odhadnout. Jak? Ta nejlepší chvíle přichází zhruba v polovině doby mezi krizí a ekonomickým vrcholem a trvá zpravidla několik let. Podrobněji si načasování koupě rozebereme hned v dalším článku.

Pravidlo druhé: u hypotéky si stanovte únosnou výši splátek

Ceny nemovitostí jsou tak vysoké, že často nezbývá jiná možnost než si půjčit. To je naprosto v pořádku. Hypotéka však není nic jiného než dluh a jako každý dluh s sebou nese i riziko, že ho nebudeme schopni splácet. Reality jsem začal dělat v letech, kdy se do společnosti naplno promítala poslední ekonomická krize. Měl jsem tehdy možnost poznat lidi a rodiny, kteří při pořizování své vysněné nemovitosti přecenili síly a zpravidla pak vše skončilo velkým prodělkem, rozpadem vztahů a depresí. Proto by výše splátky měla být taková, abyste na ni za každých okolností stačili. Tedy i v případě ztráty aktuálního zaměstnání, snížení platu, rozchodu s partnerem nebo delší nemoci. Při neschopnosti splácet je pak řešením nemovitost prodat. Vždy by to však mělo být za cenu vyšší, než je výše hypotéky. A to i v případě, že prodej proběhne ve “špatném” období, kdy budou ceny třeba o dvacet procent nižší než částka, za kterou jste nemovitost koupili. Tak jako tak, vždy se vyplatí nepředlužit se, i kdybyste měli ustoupit ze svých nároků a představ. 

Pravidlo třetí: při výběru lokality myslete do budoucna

Nemovitost zpravidla kupujeme na dlouho – může to být na pět či deset let, ale také třeba navždy. Za tu dobu se v místě, kde nemovitost koupíme, leccos změní. Proto je třeba mít představu, jakým směrem se daná lokalita bude ubírat. Pokud se v místě rozhodnete sami bydlet, mělo by vás zajímat, zda si zachová svůj rezidenční ráz, nebo se z něj postupně stane například turistické ghetto. 

Na budoucnost byste měli myslet také tehdy, když plánujete nemovitost časem prodat. Stane-li se lokalita lukrativnější, poroste i hodnota vašeho domu nebo bytu. V opačném případě se může stát, že nemovitost horko těžko prodáte za její původní cenu. 

Chystáte se byt či dům pronajímat? Pak byste měli zvážit, zda v dané lokalitě rychle najdete solventní nájemce, nebo se z vaší nemovitosti stane spíše břímě. 

Lokalita v každém případě určuje využitelnost nemovitosti, její dlouhodobou hodnotu, prodejnost, pronajímatelnost a případně i výnosnost.

Pravidlo čtvrté: naučte se správně zhodnotit cenu a vyjednávat o ní

Cena je při koupi nemovitosti pravděpodobně tím nejdůležitějším rozhodovacím faktorem. Pokud máme možnost výhodné koupě, jsme často ochotni ustoupit i z mnoha svých dalších nároků a představ. Hřeje nás pak hlavně pocit, že jsme ušetřili. Naopak předražená koupě bývá velkým strašákem. Co tedy musíte udělat, abyste nemovitost koupili za dobrou cenu? Stačí zvládnout několik málo věcí.

Osvojte si základy oceňování

V první řadě byste měli umět odhadnout tržní cenu nemovitosti. Jen tak poznáte, zda je daná nabídka výhodná, nebo naopak předražená, a dokážete se správně rozhodnout. Znalost základů oceňování zabrání tomu, že budete celé roky chodit od nabídky k nabídce, aniž byste se rozhoupali ke koupi (Což je pravděpodobně případ mnohých, kteří dnes litují, že nedokázali koupit nemovitost před čtyřmi lety.).

Mějte neustálý přehled o nabídkách

Druhým předpokladem je umět vyhledávat příležitosti ke koupi. Ať už se jedná o standardní nabídku na internetu, nebo se snažíte najít něco po vlastní ose, vše má svá pravidla a možnosti. V první řadě byste vždy měli navštívit alespoň 5 – 10 nemovitostí, abyste dokázali správně posoudit jejich kvality. Nevyřazujte přitom z prohlídek domy a byty, které vám připadají dražší. Jejich cena se může brzy změnit. Dále si určete způsob, jakým budete okamžitě reagovat na novou, dobře oceněnou nabídku. Čas, kdy se dostanete na prohlídku, je v tomto případě rozhodující. Zároveň se hodí mít přehled i o starších nabídkách, jejichž ceny budou klesat s větší pravděpodobností.

Nebojte se vyjednávat

Ve chvíli, kdy najdete vhodnou příležitost ke koupi a nabídková cena je vyšší, než by měla být, přichází na řadu třetí dovednost: umět si dobrou cenu vyjednat. Říkáte si, jak na to? Existují v zásadě dva způsoby. Prvním z nich je dát nabídku a čekat, zda bude přijata, nebo zda se s prodejcem dohodnete na oboustranném kompromisu. Druhou možností je s prodávajícím vyjednávat tak, aby postupně snižoval svá finanční očekávání. Tato metoda je sice časově i komunikačně náročnější, osobně jsem ale přesvědčen, že přináší lepší výsledky. Více si o ní řekneme v jednom z dalších článků. Nutno podotknout, že oba způsoby mají společného jmenovatele: fungují pouze tehdy, když druhá strana potřebuje nemovitost prodat velmi rychle, vy jste v tu chvíli jediným zájemcem a prodejce se nebojí, že by pro něj dohodnutá cena znamenala finanční ztrátu (nemovitost například zdědil, získal darem, nebo koupil mnohem levněji).

Pravidlo páté: prověřte si právní a faktický stav nemovitosti

Po dlouhých měsících či letech hledání konečně najdeme vysněnou nemovitost a chceme ji koupit. Makléř na nás naléhá, že musíme zítra podepsat rezervační smlouvu, jinak dá přednost jinému zájemci, čeká jich prý celá fronta.

V takovou chvíli často podlehneme emocím okamžiku a neuděláme si byť jen základní prověření, které by nám dalo jistotu, že nemovitost je v očekávaném stavu. A pak se může stát, že objevíme faktické nebo právní vady. V prvním případě jde o nedostatky, které brání v pohodlném bydlení, třeba staré rozvody nebo hniloba ve sklepě. Jejich odstranění stojí peníze, celkově však nejsou tolik ohrožující jako právní vady. K těm patří například chybějící přístup k nemovitosti, břemeno zhoršující její využitelnost, pozemek pod domem ve vlastnictví jiného subjektu a podobně. Takové skutečnosti už vám mohou pořádně zkomplikovat život. 

Co tedy můžete udělat, abyste měli jistotu, že nemovitost splní vaše očekávání? Nepřimlouvám se za složitou lustraci, která zabere týdny a může způsobit, že se makléř skutečně rozhodne pro jiného kupce. Doporučuji však provést základní prověření právního a faktického stavu. U každého druhu nemovitosti přitom stačí přezkoumat několik základních informací, které navíc snadno a rychle zjistíte i bez pomoci prodávajícího nebo makléře. Je dobré si například ověřit, zda faktický stav nemovitosti odpovídá zápisu v katastru, jestli existují nějaká omezení vlastnického práva, zda je pozemek pod domem předmětem převodu, co vše k bytu nebo domu přísluší apod. Právě díky těmto stěžejním faktům se vyvarujete největších omylů.

Pokud se vám článek líbí, budu rád za jeho sdílení. Mějte se hezky a na shledanou u dalšího článku!

Ceny nemovitostí se neustále mění, a proto je správné načasování jedním ze základních pravidel úspěšné koupě. Když trefíte správný moment nákupu, můžete významně ušetřit. A v případě následného prodeje ve vhodný okamžik pak slušně vydělat.

Většina z nás kupuje nemovitost maximálně párkrát za život. To je příliš málo na to, abychom získali dostatečné zkušenosti a věděli, co si před nákupem ověřit. Může se pak stát, že nemovitost nesplní naše očekávání.

Určitě to znáte. Naprostá většina realit, které na internetu najdete, bývá předražená. Když už se vyskytne něco za dobrou cenu, obvykle se po nabídce hned zapráší. Jak k tomu ale dochází?

Milionová nemovitost

Nejrozsáhlejší online kurz o nemovitostech v ČR.

EDICE Pro vlastní bydlení

Když chcete řešit vlastní bydlení.

  • Uvidíte koupi nemovitosti ve všech souvislostech 🔁
  • Získáte přehled o skutečných prodejních cenách nemovitostí a sami budete umět ceny odhadovat stejně dobře nebo v mnohých případech i lépe, než certifikovaný odhadce 🔍
  • Poznáte správnou lokalitu pro nákup nemovitosti 📍
  • Odhadnete správnou dobu na nákup nemovitosti ⏳
  • Budete vědět, jak vyhledat vhodnou nemovitost ke koupi 🤩, i když v tradiční nabídce nic zajímavého nenajdete 🤷‍♂️
  • Naučíte se, jak jednat s prodávajícími a dohodnout si dobrou cenu 🤝
  • Dokážete si zkontrolovat právní stav nemovitosti 🔍

EDICE Pro pronájem

Když chcete i o vlastním bydlení přemýšlet jako o investici.

  • Dokážete poznat nemovitost na pronájem, na které budete nejvíce vydělávat ✅
  • Budete vědět, jak připravit nemovitost, aby byla pro nájemce zajímavá a díky tomu jste měli o pronájem více zájemců 🙋🏼‍♀️🙋‍♂️🙋🏼‍♂️🙋🏻‍♀️
  • Zvládnete si stanovit aktuální tržní nájemné 💰
  • Naučíte se marketing pronájmu nemovitosti tak, aby vypadala co nejlukrativněji 💰💰💰
  • Rozpoznáte problémové zájemce o pronájem 🙅‍♂️ a vytipujete si ty nejlepší, tedy ty, kteří budou pravidelně platit, vydrží dlouho a nebudou ničit nemovitost
  • Zorientujete se v základních právech a povinnostech pronajímatele a nájemce podle občanského zákoníku 📋
  • Zvládnete legálně optimalizovat daně z příjmu z pronájmu tak abyste na daních zaplatili minimum 🧾

2 ebooky, 2 dárky.

Ebook Bezpečná
rezervační smlouva

V ebooku vám krok-po-kroku 👣  představím 9 tipů, které vám...

  • ...mohou ušetřit statisíce 💰, spoustu nervů a stresu 😬 a nemalou hromadu času ⌚️
  • ...mohou zaručit, že prodávající nebude moci odstoupit od prodeje nemovitosti ☝️
  • ...pomohou odhalit nejčastější problémy při rezervaci a jak se proti nim jistit 🔐
  • ...představí závazky prodávajícího, které by měly být obsahem každé rezervační smlouvy
  • ...pomohou nastavit lhůty k placení kupní ceny a předání nemovitosti tak, abyste nebyli zbytečně pod tlakem 😳

Ebook 5 pravidel, jak vybrat
spolehlivého nájemníka

V ebooku vám postupně vysvětlím 5 základních pravidel, podle kterých poznáte soliního nájemníka na první schůzce.

  • Jak u nájemníka poznat solidnost? 👍
  • Jaké jsou správné motivace změny nájmu? 🤷‍♂️
  • Jak posuzovat příjmy zájemce a jejich stabilitu? 💸
  • Lustrace nájemní historie. 🔍
  • Lustrace zájemce v rejstřících. 📑