Vše o obsahově nejrozsáhlejšího online kurzu o nemovitostech zjistíte ZDE ➡️

Jak získat skrze realitní portály nemovitost za nejlepší cenu?

Určitě to znáte. Naprostá většina realit, které na internetu najdete, bývá předražená. Když už se vyskytne něco za dobrou cenu, obvykle se po nabídce hned zapráší. Jak k tomu ale dochází? Pojďme nakouknout “za oponu” fungování realitních kanceláří a vysvětlit si, co stojí na pozadí stanovování cen. Jakmile totiž celému procesu porozumíte, bude pro vás mnohem snazší dobré nabídky nacházet nebo vyjednávat s prodávajícím.

Zveřejnění nabídky. Co se děje pak?

Proces je zdánlivě jednoduchý. Makléř nebo prodávající zpracují nabídku nemovitosti, určí cenu, vyvěsí ji na některém z realitních serverů a pak čekají na reakce. Obvykle dojde k některému z těchto scénářů:

  1. Souboj. Pokud je cena nemovitosti nižší, než je v dané lokalitě běžné, zpravidla se ozve velmi mnoho zájemců, z nichž část okamžitě začne bojovat, aby se na prohlídku dostala co nejdříve. Takoví zájemci jsou ochotni ihned podepsat rezervační smlouvu nebo si s prodávajícím plácnout. Nebojí se ani realitnímu makléři nabídnout nějakého toho “kapříka”, aby si koupi pojistili. Zkrátka se o nemovitost bijí všemi čestnými i nečestnými prostředky. 
  2. Zvažování. Pokud cena odpovídá v dané lokalitě tržnímu standardu, ozvou se zájemci, kteří nad nemovitostí vážně uvažují. Bude jich ale výrazně méně a už nebudou do koupi tak hrr jako v předchozím případě. Nechají si čas na rozmyšlenou, budou chtít druhou prohlídku, dodatečné informace a třeba také zavedou řeč na jednání o ceně.
  3. Nezájem. Pokud je cena nemovitosti naopak vyšší, je odezva téměř nulová. Občas někdo přijde na prohlídku, jedná se ale spíše o zbloudilé zájemce, kteří chodí po všech nabídkách a pravděpodobnost, že něco koupí, je velmi malá.

Nemovitosti a vývoj trhu: Kdy je poptávka nejvyšší a kdy se vyplatí počkat

Když ceny realit rostou, bývá zájem i počet reakcí nejvyšší. Dokonce i předražené nabídky tou dobou nachází své kupce, protože je jasné, že se ceny výhledově ještě zvýší. 

Naopak v období poklesu cen se počet reakcí snižuje a tomu odpovídá i relativně nízký počet zájemců  o reality za dobrou cenu. Vzpomínám si na dobu v letech 2011-2012, kdy jsme si museli hýčkat doslova každého zájemce o koupi. Prodej nemovitostí, které jsou za vyšší než tržní cenu, je v takovém období nereálný. 

Když ceny realit stagnují, což se podle mého názoru děje třeba dnes, je poptávka i počet reakcí nižší. Nemovitosti za dobrou cenu se ale prodají takřka okamžitě. Ty, které jsou za tržní cenu, pak v řádu týdnů a měsíců. Dražší nabídky budou mít velmi malou pravděpodobnost prodeje.

Zajímá vás víc detailů? Jednotlivé faktory, které ovlivňují vyšší či nižší poptávku po nemovitostech, jsem probíral v předchozím článku o správném načasování koupě nebo prodeje.

Kde hledat nejvýhodnější nabídky?

Drtivou většinu nabídek realitních kanceláří najdete na portálu Sreality.cz. Makléři totiž dobře vědí, že právě tam chodí většina zájemců, a mají tak záruku, že osloví nejvíce lidí. Inzerce na Sreality.cz však může být pro některé kanceláře příliš drahá, a proto volí jiné, levnější platformy. Ty však mají mnohem menší návštěvnost, což může být příležitost pro kupující. O nemovitosti inzerované na méně navštěvovaných portálech bývá výrazně menší zájem a pravděpodobnost, že objevíte dobrou koupi, tím značně narůstá.

Další velké portály jsou reality.idnes.cz, realitymix.cz, reality.cz, ceskereality.cz a hyperreality.cz. Nabídky samoprodejců, kteří s realitními kancelářemi nespolupracují, se obvykle objevují na portálech bezrealitky.cz, občas něco zabloudí také na bazos.cz nebo annonce.cz.

Jak ušetřit čas a práci s hledáním nemovitostí?

Když hledáme nemovitost na internetu, neustále „sjíždíme“ nabídky a zjišťujeme, zda se neobjevilo něco nového. Přiznejme si ale, že takový postup je časově velmi náročný a často se pak stane, že nás hledání unaví a my rezignujeme. Dá se na to ale jít chytře:

1. Nastavte si Hlídacího psa. Je to funkce, která vám v pravidelných intervalech rozesílá nově zveřejněné nabídky odpovídající vašim požadavkům. Takovou službu si můžete nastavit na portálech

  • Sreality.cz, nastavit si ho můžete zde
  • Reality.idnes.cz, nastavit si ho můžete zde
  • Realingo.cz (monitoruje portály ceskereality.cz, moravskereality.cz, hyperreality.cz, bazos.cz a annonce.cz a weby celé řady realitních kanceláří), nastavit si ho můžete zde
  • Bezrealitky.cz, nastavit si ho můžete zde

2. Napište si seznam. Vytvořte si přehled všech nabídek, které odpovídají tomu, co hledáte, nezohledňujte ale cenu. V následující části si totiž povíme, jak s ní můžete dál pracovat.

Levné nemovitosti: Hlavně neztrácet čas

  1. Jednejte. Pomocí Hlídacího psa se o nových nabídkách dozvíte jako jedni z prvních, využijte tuhle příležitost a jednejte okamžitě. A tím myslím skutečně hned – tedy jakmile se o ní dozvíte, volejte makléři a chtějte prohlídku. Žádejte nejbližší možný termín, nebojte se vyrazit hned ten den a případný domluvený program zrušte. U nemovitostí za dobrou cenu je důležitá každá hodina.
  2. Buďte rozhodní. Vyžádejte si rezervační smlouvu předem a vyjádřete ochotu ji podepsat velmi brzy. Po vlastní ose si prostudujte údaje zapsané v katastru nemovitostí, jak jsem vám radil v tomto článku. Buďte připraveni cenu o něco málo navýšit, pokud uvidíte, že by vám to mohlo pomoci nemovitost získat. Musíte si uvědomit, že o inzerát projeví zájem mnoho dalších lidí a část z nich budou jistě zkušení kupující, na nerozhodnost tedy není čas.
  3. Jděte na prohlídku. V tom lepším případě přijdete na prohlídku jako první, domluvíte se a máte vyhráno. Může se ale stát, že realitní makléř nebo prodávající udělají prohlídku se všemi zájemci, kterých nebude málo, a uspořádají aukci, aby dosáhli co nejvyšší ceny. V takovém případě doporučuji se aukce neúčastnit, cena zpravidla výrazně naroste a nabídka tím ztratí na atraktivitě.

Nemovitosti za tržní cenu: Zvažte a konejte

  1. Domluvte si prohlídku. I u nabídek, jejichž cena je srovnatelná s tou tržní, se vyplatí jednat hned. Prohlídku si ale stačí domluvit v rozmezí několika dnů, což vám umožní se dobře připravit, rozmyslet si případné otázky a mít čas všechno důkladně zvážit. S rozhodnutím o koupi ale neotálejte, tyto nabídky obvykle zmizí v řádu týdnů.
  2. Nesmlouvejte. Prostor pro případné vyjednávání o ceně je u těchto realit velmi malý. Prodávající i makléř si jsou dobře vědomi, že nebude problém nemovitost prodat. Případné snížení by mohlo být opravdu jen minimální a vystavujete se tím riziku, že dá prodávající v průběhu vyjednávání přednost jinému kupci.

Drahé nemovitosti: Strategizujte

Většina nabídek, které najdete na internetu, jsou předražené. Je to proto, že reality za dobrou cenu mizí opravdu velmi rychle, zatímco ty dražší tam mohou zůstat i celé měsíce. U takových nabídek ale můžete dosáhnout snížení ceny, podíváme se proto, jak na to.

  1. Choďte na prohlídky. Doporučuji chodit se dívat na všechny nabídky, předem totiž nikdy nevíte, kde a o kolik se vám podaří cenu snížit. Záleží totiž na prodávajícím, zda je v situaci, kdy potřebuje prodat hned, nebo je mu jedno, že se tak stane třeba až za tři roky. V prvním případě šanci na snížení máme, v druhém je zbytečné se snažit.
  2. Poznejte prodávajícího. Ve vyjednávání vám mohou pomoci také okolnosti, za kterých prodávající nemovitost původně pořídil. Mohl se k ní dostat velmi levně a při prodeji bude cítit, že i za nižší cenu vydělal velké peníze. Pokud ji prodávající zdědil nebo získal darem, a tudíž neplatil vůbec nic, utržená cena je pro něj čistý zisk a prostor pro zlevnění je tím vyšší. Pomoci nám může také speciální přání prodávajícího, třeba že chce v domě či bytě ještě půl roku bydlet. Pokud mu takové přání splníte, zvýšíte si tím šance na výraznější snížení ceny.
  3. Využijte nedokonalostí. Ve váš prospěch může hrát také to, pokud je nemovitost špatně prezentovaná. Fotografie jsou amatérské, dům či byt má nemoderní vybavení nebo je dokonce neuklizený. Nabídka pak nevypadá lákavě a o to méně si ji budou ostatní zájemci cenit. Takové kosmetické vady vám ale mohou ušetřit spoustu peněz.
  4. Taktizujte. Pravděpodobně budete za delší dobu jediní, kteří se na nabídku ohlásili. Řekněte prodávajícímu nebo makléři, že se vám nemovitost zamlouvá, ale cena se vám zdá příliš vysoká. Pokud bude velmi rychle naznačeno, že prostor pro snížení ceny je, prodávající už o této možnosti pravděpodobně přemýšlí. O konkrétní ceně sami nemluvte, naopak se zeptejte, jak vysoké snížení můžete čekat. Jakmile dostanete odpověď o výši možné slevy, dejte si den na rozmyšlenou a řekněte, že zavoláte. Za žádných okolností však nevolejte.
  5. Držte se zpátky. Prodávající a makléř znervózní, jelikož jste v tuto chvíli jediné želízko v ohni a oba si už slibovali, že se nemovitost konečně prodá. A tak vám zavolají sami. Řekněte jim něco ve smyslu: „Nejsme si vůbec jistí, je to pro nás životní investice, hodně peněz a zvažujeme ještě jinou nabídku, která byla za lepší cenu. Váš dům/byt se nám ale líbí víc, a tak se nemůžeme rozhodnout. Byla by možná ještě nějaká sleva?“ Prodávající nebo makléř si pravděpodobně vezmou čas na rozmyšlenou, nakonec vám ale nabídnou ještě větší slevu s dovětkem, že níž už to nepůjde. Nadšeně snížení ceny přivítejte a slibte, že se s rodinou poradíte a dáte vědět.
  6. Zahrajte si divadlo. Tento krok často využívají zkušení investoři, pokud vám ale nepřipadá korektní, můžete ho přeskočit. Domluvte se se svým známým, aby vystupoval jako další zájemce a domluvil si prohlídku. Prodávající i makléř budou nadšení, že mají dalšího uchazeče. Váš známý si nemovitost prohlédne a hned nabídne makléři či prodávajícímu cenu, která je nižší než ta, za kterou jste sami ochotni koupit. Tím se prodávajícímu i makléři orámuje nejhorší možný scénář, za kolik mohou nemovitost prodat. 
  7. Řekněte si cenu. Zavolejte makléři nebo prodávajícímu, že jste měli dlouhou rodinnou poradu, o nabídku máte zájem, avšak jste schopni zaplatit pouze cenu XY. Za takových podmínek jste připraveni hned podepsat smlouvy. Poproste je také, aby vám své rozhodnutí dali vědět do týdne, abyste věděli, zda sáhnout po jiné možnosti.
  8. Plácněte si. Jakmile se dohodnete na finální ceně, pokračujte v procesu koupě. Pokud nakonec k dohodě nedojde, zůstaňte s makléřem v kontaktu, protože k očekávanému snížení ceny může prodávající časem přece jenom dozrát. 

Co na to říkáte? Dává Vám to smysl? Pokud ano, budu rád za sdílení na Facebooku. Zatím se mějte a těším se u dalšího článku.

Tyto rady jak si vyjednat dobrou cenu zařaďte do svého způsobu jednání s prodávajícími a zlepšete své dovednosti správně kupovat nemovitosti. A pokud nechcete zůstat pouze u tohoto, vyzkoušejte můj nový online kurz Milionová nemovitost, ve kterém budeme společně pracovat na tom,  abyste byli v kupování nemovitostí co nejlepší! (Pozor! Začínáme už 7.10.2019)

Ceny nemovitostí se neustále mění, a proto je správné načasování jedním ze základních pravidel úspěšné koupě. Když trefíte správný moment nákupu, můžete významně ušetřit. A v případě následného prodeje ve vhodný okamžik pak slušně vydělat.

Většina z nás kupuje nemovitost maximálně párkrát za život. To je příliš málo na to, abychom získali dostatečné zkušenosti a věděli, co si před nákupem ověřit. Může se pak stát, že nemovitost nesplní naše očekávání.

V rozhodování o koupi nemovitosti hraje cena důležitou roli. A není divu. Vždyť domy, byty i pozemky jsou zpravidla velmi drahé. Tím spíš je potřeba věnovat tomuto aspektu pozornost.

Milionová nemovitost

Nejrozsáhlejší online kurz o nemovitostech v ČR.

EDICE Pro vlastní bydlení

Když chcete řešit vlastní bydlení.

  • Uvidíte koupi nemovitosti ve všech souvislostech 🔁
  • Získáte přehled o skutečných prodejních cenách nemovitostí a sami budete umět ceny odhadovat stejně dobře nebo v mnohých případech i lépe, než certifikovaný odhadce 🔍
  • Poznáte správnou lokalitu pro nákup nemovitosti 📍
  • Odhadnete správnou dobu na nákup nemovitosti ⏳
  • Budete vědět, jak vyhledat vhodnou nemovitost ke koupi 🤩, i když v tradiční nabídce nic zajímavého nenajdete 🤷‍♂️
  • Naučíte se, jak jednat s prodávajícími a dohodnout si dobrou cenu 🤝
  • Dokážete si zkontrolovat právní stav nemovitosti 🔍

EDICE Pro pronájem

Když chcete i o vlastním bydlení přemýšlet jako o investici.

  • Dokážete poznat nemovitost na pronájem, na které budete nejvíce vydělávat ✅
  • Budete vědět, jak připravit nemovitost, aby byla pro nájemce zajímavá a díky tomu jste měli o pronájem více zájemců 🙋🏼‍♀️🙋‍♂️🙋🏼‍♂️🙋🏻‍♀️
  • Zvládnete si stanovit aktuální tržní nájemné 💰
  • Naučíte se marketing pronájmu nemovitosti tak, aby vypadala co nejlukrativněji 💰💰💰
  • Rozpoznáte problémové zájemce o pronájem 🙅‍♂️ a vytipujete si ty nejlepší, tedy ty, kteří budou pravidelně platit, vydrží dlouho a nebudou ničit nemovitost
  • Zorientujete se v základních právech a povinnostech pronajímatele a nájemce podle občanského zákoníku 📋
  • Zvládnete legálně optimalizovat daně z příjmu z pronájmu tak abyste na daních zaplatili minimum 🧾

2 ebooky, 2 dárky.

Ebook Bezpečná
rezervační smlouva

V ebooku vám krok-po-kroku 👣  představím 9 tipů, které vám...

  • ...mohou ušetřit statisíce 💰, spoustu nervů a stresu 😬 a nemalou hromadu času ⌚️
  • ...mohou zaručit, že prodávající nebude moci odstoupit od prodeje nemovitosti ☝️
  • ...pomohou odhalit nejčastější problémy při rezervaci a jak se proti nim jistit 🔐
  • ...představí závazky prodávajícího, které by měly být obsahem každé rezervační smlouvy
  • ...pomohou nastavit lhůty k placení kupní ceny a předání nemovitosti tak, abyste nebyli zbytečně pod tlakem 😳

Ebook 5 pravidel, jak vybrat
spolehlivého nájemníka

V ebooku vám postupně vysvětlím 5 základních pravidel, podle kterých poznáte soliního nájemníka na první schůzce.

  • Jak u nájemníka poznat solidnost? 👍
  • Jaké jsou správné motivace změny nájmu? 🤷‍♂️
  • Jak posuzovat příjmy zájemce a jejich stabilitu? 💸
  • Lustrace nájemní historie. 🔍
  • Lustrace zájemce v rejstřících. 📑