Naučte se ověřit tržní cenu nemovitosti. Vyhnete se předražené koupi!

V rozhodování o koupi nemovitosti hraje cena důležitou roli. A není divu. Vždyť domy, byty i pozemky jsou zpravidla velmi drahé. Tím spíš je potřeba věnovat tomuto aspektu pozornost. Jak ale poznat, kdy je nabídka adekvátní a kdy už předražená? Pokud v tom nejsme zběhlí, může se stát, že nám uteče příležitost a zároveň i spousta dalších dobrých nemovitostí. V opačném případě koupíme byt či dům za přemrštěnou částku, aniž bychom se pokusili o ceně vyjednávat. Ale nebojte se, mám pro vás dobrou zprávu. V posledních několika letech se posuzování tržní ceny nemovitostí výrazně zjednodušilo, a tak už nemusíte kupovat zajíce v pytli. Poradím vám, jak na to. 

Na začátek je potřeba si říct, že neexistuje pouze jedna tržní cena nemovitosti. Lidé se mě často ptají na odborný odhad, a i když jsem ho dělal snad tisíckrát a prodal stovky nemovitostí, nedokážu tržní cenu s jistotou předpovědět. Podléhá totiž hned několik subjektivním vlivům.

Představte si dva scénáře. V obou situacích chce zájemce koupit byt nebo dům, ale pokaždé jej k tomu motivuje trochu něco jiného. V prvním případě si vybral nemovitost v lokalitě, kde pracuje nebo kde bydlí jeho známí. Žádná jiná srovnatelná nabídka se v daném místě nenachází, on je solventní a na koupi pospíchá. Je pak velká pravděpodobnost, že za nemovitost zaplatí více, než druhý zájemce. Ten chce stejný byt či dům koupit jen jako investici za účelem dalšího pronájmu. Jeho hlavním cílem je vydělat, a tak bude důkladně posuzovat kupní cenu, aby nemovitost koupil za co nejnižší částku. Proto může být stejná nemovitost prodána v prvním případě o něco dráž, ve druhém naopak o trochu levněji. Rozdíl cen by však nikdy neměl být větší než 5 – 10 %. 

Kromě kupujícího existují i další subjektivní faktory, které mohou tržní cenu nemovitosti ovlivnit. Jedním z nich je sám vlastník. Pokud potřebuje nemovitost prodat rychle, přijme zpravidla první nabídku, nebo rovnou nastaví nižší cenu. Jestliže ale nikam nespěchá, vyčká na správného kupujícího, který bude ochoten za nemovitost zaplatit co nejvíce. V neposlední řadě má na výši tržní ceny vliv prezentace nemovitosti. Byt nebo dům, který je dobře připraven na prezentaci zájemcům (tedy bude čerstvě vybílený, uklizený, zbavený přebytečného nebo nehezkého nábytku a předmětů), bude podán za vyšší cenu než nemovitost, která se na prodej nepřipravovala. 

Teď je čas si povědět, jak nemovitosti naceňovat. Ačkoli metod existuje celá řada, já vám představím pouze jednu. A to metodu porovnávací, která je pro běžný druh nemovitostí nejpřesnější. V čem tedy spočívá? Cenu vybrané nemovitosti jednoduše porovnáváme s podobnými, již prodanými nemovitostmi. Možná si říkáte, jak se k takovým informacím dostat. Většina lidí se řídí různými náhodnými nabídkami na internetu, ale já vám to nedoporučím. Tyto inzeráty totiž mohou mít špatně nastavené ceny a odhad by pak byl nepřesný. Pro nás jsou důležité jen ceny skutečně prodaných nemovitostí, které najdeme v aplikacích www.cenovamapa.cz nebo www.cenovamapa.org. Obě dvě obsahují data z kupních smluv uložených na katastru nemovitostí, tedy informace o skutečně sjednaných cenách mezi prodávajícím a kupujícím. Každá z těchto aplikací má svá specifika, a proto nelze jednoznačně říct, která pro vás bude lepší. Například pozemky najdete pouze na stránce cenovamapa.cz, developerské projekty jsou zase lépe zpracovány na cenovamapa.org. Já osobně používám oba nástroje a poradím vám, jak na ně, aby pro vás byly užitečné. Vyhledávejte v nich ceny nemovitostí, které: 

• se prodaly v nejbližším okolí, např. ve stejné čtvrti či okolních ulicích jako je vaše vybraná nemovitost.
• jsou podobného charakteru (jestliže porovnáváme byt ve starším cihlovém domě, pak vyhledáváme prodeje jen v obdobných objektech),  
• byly prodány v nedávné době, např. před 6 – 12 měsíci,
• mají podobnou výměru (např. pokud oceňujeme byt velikosti 50 m², pak vyhledáme prodané byty o rozloze 45 – 55 m²).  

Takto byste měli získat alespoň 5 – 10 prodejních cen, aby byl odhad dostatečně přesný. Doporučuji shromáždit si do tabulky (např. v Excelu) stěžejní informace o každé z nalezených nemovitostí, tedy její adresu, celkovou cenu, výměru, cenu na m² a datum zápisu na katastru nemovitostí. Jednotlivé nabídky si přitom seřaďte podle ceny za m² výměry, od nejnižší po nejvyšší. Už na první pohled uvidíte, že srovnatelné nemovitosti se v daném místě prodávají za různé ceny (škále od nejnižší po nejvyšší částku za m² říkám rozptyl cen). Rozdílnost cen je způsobena jednak subjektivními vlivy, o kterých jsme si řekli v předchozí části článku, dále pak specifiky jednotlivých nemovitostí. A o těch si povíme teď. 

Specifika nemovitostí si snadno vysvětlíme na příkladu bytu. Ten se může nacházet v přízemí, nebo třeba ve druhém patře, může být před rekonstrukcí, či po ní, může mít pěkný výhled, nebo okna směřující do protějšího domu. Toto všechno jsou specifické vlastnosti nemovitostí a je jich ještě mnohem více. Které to jsou a jak ovlivňují tržní cenu? Přehledně vám to ukáže následující tabulka: 

Z tabulky lze vyčíst, že tržní cena bytu před rekonstrukcí s lokací v přízemí se bude nejspíš blížit nejnižším cenám v rozptylu, zatímco tržní cena bytu po rekonstrukci, nacházejícím se ve vyšším patře, bude naopak blíže nejvyšším cenám v rozptylu. 

Tímto způsobem se můžete v jednotlivých nabídkách nemovitostí snadno orientovat. Pokud bude některá z nich za dobrou cenu, je lepší s koupí neváhat. Naopak v případě, že narazíte na předraženou nabídku, vyplatí se o ceně nejprve vyjednávat.  

Co na to říkáte? Dává Vám to smysl? Pokud ano, budu rád za sdílení na Facebooku. Zatím se mějte a těším se u dalšího článku.

Tyto rady jak si ověřit tržní cenu nemovitosti zařaďte do své praxe a zlepšete své dovednosti správně kupovat nemovitosti. A pokud nechcete zůstat pouze u tohoto, vyzkoušejte můj nový online kurz Milionová nemovitost, ve kterém budeme společně pracovat na tom,  abyste byli v kupování nemovitostí co nejlepší! 😉 (Pozor! Začínáme už 7.10.2019) ⚠️